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*該報價為毛坯半包價,實際裝修報價以量房為準(zhǔn)
買房大家都關(guān)心房價,對于房價大家都很熟悉了,但其實買房過程中有很多知識都是我們不知道的,比如拍地時出現(xiàn)的樓面價,乍一聽這詞都是一頭霧水,具體樓面價是什么意思呢?樓面價和房價又有什么關(guān)系呢?下面小編就給大家一一介紹。
什么是樓面價
樓面價就是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積,當(dāng)每塊土地在獲得時,都會有容積率規(guī)定,且規(guī)定了該土地建筑的最大面積。而樓面價則表明了該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。具體計算公式,樓面價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價÷規(guī)劃容積率,其中規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率,容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。但看公式會讓人感到很模糊,舉個例子,比如土地面積為43347.07平方米,最大容積率為3.0,最終成交價為33250萬元,這時樓面價=332500000÷(43347.07×3.0)=2557元/平方米。
樓面價和房價的關(guān)系
房價,指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值,即房價=土地價格、建筑物價格,是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。房價價格的定位則是由多種因素構(gòu)成的。一般來說,房價是由10種費用累加而成(10種費用分別是土地費用、建安工程費、稅費及財務(wù)費用、凈利潤、管理費及開發(fā)費、公共配套設(shè)施費、所得稅、銷售費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費(按構(gòu)成比例排序)),其中土地費用作為最基本的構(gòu)成因素所占比例最大,其中土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右,不過具體要看土地是通過什么途徑拿到的。
而樓面價則表明了該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包括了樓面價,而開發(fā)商在拿地時的土地價格會作為商品房最終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
在一般情況下,樓面價和房價是呈正比例關(guān)系,樓面價越高房子得價格就越高,且房價是樓面價的2-3倍,但實際情況中也會有不成比例得情況。
1、樓面價高房價不高
如果房產(chǎn)市場不景氣得話,開發(fā)商為了降低風(fēng)險迅速回本,會根據(jù)自身、周邊情況做出房價合理調(diào)整,這時就會存在樓面價高但房價不高得情況。
2、樓面價低房價不低
如果開發(fā)商拿地成本較低,但項目開發(fā)周期卻很長,這時土地得價值很有可能隨時間的增加而升高,自然房價也會對應(yīng)拉高,就存在樓面價低而房價卻高了得情況。
有關(guān)樓面價是什么意思,以及樓面價和房價得關(guān)系內(nèi)容就給大家介紹到這了,總之,最終房價如何要看整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及開發(fā)商對于樓盤的定位和其他項目成本。
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