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院商品房買賣合同司法解釋是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律依據(jù)制訂的專賣為解決問(wèn)題商品房交易糾紛的一份文件。商品房買賣合同司法解釋關(guān)系到我們?cè)谫?gòu)置商品房時(shí)的確保，只有理解這些法律法規(guī)，在確實(shí)購(gòu)置時(shí)才不會(huì)至于確保沒(méi)法自己的基本權(quán)益，

一、出賣人未獲得商品房預(yù)購(gòu)許可證明，與買受人議定的商品房預(yù)購(gòu)合同，應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效，但是在控告前獲得商品房預(yù)購(gòu)許可證明的，可以認(rèn)定有效地。

釋義

中國(guó)的預(yù)購(gòu)制度由來(lái)已久，目前由94年《城市地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)購(gòu)管理工作辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行變更。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有獲得預(yù)購(gòu)許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行民事訴訟，應(yīng)快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再民事訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)購(gòu)許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō)，其獲得的成本較為低。

釋義

三、出賣人通過(guò)股份、采購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人行賄定金作為議定商品房買賣合同借貸的，如果因當(dāng)事人一方原因沒(méi)能議定商品房買賣合同，應(yīng)該按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同沒(méi)能議定的，出賣人應(yīng)該將定金歸還買受人。

釋義

這一條原本是想說(shuō)，即使簽定了定金合同，如果沒(méi)有簽定正式的商品房買賣合同，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退還定金，但是又實(shí)在這樣寫(xiě)好象太心痛開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫(xiě)了“如果因當(dāng)事人一方原因沒(méi)能議定商品房買賣合同，應(yīng)該按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。

四、商品房的股份、采購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具有《商品房賣出管理工作辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人早已按照約定行賄購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣合同。

釋義

這一條是較為危險(xiǎn)的，相當(dāng)于證實(shí)了定金合同向買賣合同的轉(zhuǎn)化成條件；法律或者司法解釋?xiě)?yīng)該降低糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它提高了糾紛。

五、當(dāng)事人以商品房預(yù)購(gòu)合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理注冊(cè)備案手續(xù)為由，請(qǐng)求證實(shí)合同無(wú)效的，未予擁護(hù)。當(dāng)事人約定以辦理注冊(cè)備案手續(xù)為商品房預(yù)購(gòu)合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方早已履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

釋義

此條說(shuō)明可以說(shuō)對(duì)癥下藥，基本上駁斥了注冊(cè)備案制度的合法性，在目前注冊(cè)制度沒(méi)有創(chuàng)建以前，是一種進(jìn)步；當(dāng)然，如果注冊(cè)制度創(chuàng)建了再這樣寫(xiě)，可就是倒退了。這大約就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。

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